🏠 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트 정리

 

전세 계약은 큰 금액이 오가는 거래이기 때문에, 조건 하나만 놓쳐도 수천만 원에서 수억 원의 손실이 발생할 수 있습니다.
특히 최근에는 전세 사기 유형이 다양해졌고, **피해자 대부분이 “나는 절대 안 당할 줄 알았다”**고 말합니다.

전세를 준비할 때 가장 중요한 것은 사기 위험을 사전에 차단하는 것입니다.
이번 글에서는 계약 전 반드시 확인해야 할 전세사기 예방 핵심 체크리스트를 단계별로 정리합니다.

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1️⃣ 등기부등본 확인 (가장 먼저 해야 할 일)

등기부등본은 건물의 법적 상태를 보여주는 문서입니다.
여기서 반드시 확인해야 할 항목은 다음 3가지입니다.

• 소유자 명의가 실제 집주인과 동일한지
• 근저당(담보대출) 설정 여부
• 가압류/경매/가처분 등 위험 등기 존재 여부

근저당이 전세보증금과 비슷하거나 더 크면 위험 신호입니다.
이 경우, 계약을 피하거나 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 먼저 확인하세요.

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2️⃣ 확정일자 + 전입신고는 계약 직후 바로

전세 계약은 선순위 확보가 가장 중요합니다.
전입 신고 + 확정일자를 받아야 임차인의 우선변제권이 법적으로 인정됩니다.

순서

1. 이사 → 동네 주민센터 방문
2. 전입신고 + 확정일자 날인
3. 집주인과의 계약서 원본 보관

온라인 정부24에서도 가능하지만, 처음이라면 주민센터 방문을 추천합니다.

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3️⃣ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

전세사기 피해자 중 상당수는 반환보증에 가입할 수 없었던 집에 계약했습니다.
따라서 계약 전에 반드시 다음을 확인하세요.

항목확인해야 할 내용

보증보험 가능 여부	HUG / SGI 중 어느 쪽이 가능한지
보증 가입 조건	집 상태 + 근저당 비율 + 전세가율
보증료	평균 연 0.1~0.2% 수준, 비싸지 않음

“보증보험 가입 가능 집인가?”가 사기 예방의 가장 빠르고 강력한 기준입니다.

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4️⃣ 전세가율 80% 이상이면 주의

전세가율 = 전세가격 / 매매가격 × 100

전세가율이 80% 이상이면 위험성이 매우 높습니다.

예시
매매가 2억
전세 1억8천 → 전세가율 90% → 매우 위험

이 경우,

• 집값이 떨어지면
• 소유주가 대출을 연체하면
  → 세입자가 순위에서 밀려 보증금을 못 받을 수 있습니다.

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5️⃣ 집을 ‘사는 사람’이 있는지 확인 (시세 + 매수 수요)

전세는 결국 부동산 시장의 유동성과 연결됩니다.

• 최근 거래가 있는 지역인지
• 동일 단지의 매매 흐름이 유지되고 있는지
• 실거주 수요가 꾸준한지

이 조건이 충족되면 위험도가 크게 낮아집니다.

“전세는 남에게 맡기는 것, 매수는 내가 책임지는 것.”
매수 수요가 없는 지역의 전세는 위험합니다.

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6️⃣ 집주인 소득/세금 체납 여부 확인

가능하면 집주인 주민등록번호로 국세/지방세 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
세금 체납자는 압류 위험이 높아 등기 변동 가능성이 큽니다.

이 항목은 임대인이 동의해야 조회 가능하지만,
동의를 꺼린다면 그 자체가 리스크 신호입니다.

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7️⃣ 중개사에게 반드시 요구해야 할 질문

• 집주인과 직접 연락 가능한가요?
• 보증보험 가입 가능한 물건인가요?
• 이 호실의 이전 임차인은 어떻게 나갔나요?
• 최근 동일 구조의 전세 실거래가 얼마인가요?

중개사가 “괜찮아요”라고만 말하면 위험합니다.
근거를 요구하세요.

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✅ 결론

핵심 체크이유

등기부등본 확인	사기 가능성 1차 차단
확정일자 + 전입신고	우선순위 확보
보증보험 가능 여부	전세금 회수 안전장치
전세가율 80% 이하	시장 리스크 관리
최근 실거래 및 매수 수요	지역 유동성 확인

전세는 “남들 다 하니까”가 아니라, “검증 후 확신할 수 있을 때” 해야 합니다.

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