🏠 전월세 계약 실수 막는 핵심

 

전월세 계약은 서류가 많고 절차가 복잡해서 한 번 실수하면 손해가 크다.
특히 요즘은 권리 관계나 임대인의 상황이 예전보다 복잡해져서
기본적인 확인 절차만 잘 지켜도 큰 문제를 예방할 수 있다.
많은 사람이 반복적으로 실수하는 부분과 실제로 점검해야 하는 항목을 중심으로 정리해본다.

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■ 등기부등본은 ‘전체 3가지’ 모두 확인해야 안정적이다

전월세 계약에서 가장 중요한 서류는 등기부등본이다.
하지만 많은 사람이 표제부만 보고 넘어가거나
갑구·을구 내용을 정확하게 파악하지 못해 문제가 생긴다.
확인해야 하는 핵심은 세 가지다.

첫째, 소유자와 계약 상대가 동일한지
둘째, 근저당이 얼마인지
셋째, 압류나 가압류가 있는지

이 세 가지가 명확하면 기본적인 안전은 확보된다.
근저당이 많고 시세 대비 대출 비율이 높다면
보증금이 위험해질 수 있어 신중해야 한다.

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■ 임대인이 아닌 ‘대리인’이 계약하려는 경우 반드시 위임장을 확인해야 한다

가족이 대신 계약하거나 임대 관리인이 대응하는 경우가 있다.
이때 실수하기 쉬운 부분이 위임장 확인이다.
서면 위임장과 신분증 사본, 그리고 소유자의 연락 가능 여부는 필수다.
전화 한 번으로 실소유자 확인이 되지 않는 계약은 위험 요소가 크다.

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■ 전입일자와 확정일자는 가능한 빨리 받아야 한다

전월세 계약에서 보증금을 보호하는 핵심은
전입신고·확정일자·실거주 여부 세 가지가 모두 충족되는 것이다.
특히 확정일자는 늦게 받을수록 우선순위가 뒤로 밀릴 수 있어
계약 후 최대한 빠르게 진행해야 한다.

전입일자가 확정되기 전에는
임대인의 채무 관계가 갑자기 달라질 위험이 있다.
이 두 절차는 가능한 같은 날 처리하는 것이 안전하다.

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■ 집 내부는 사진만으로 판단하면 실수가 생긴다

전월세 계약에서 가장 흔한 실수가
사진만 보고 판단하는 경우다.
사진은 공간의 크기나 채광, 습도, 곰팡이 여부를 정확히 반영하지 못한다.
특히 오래된 건물은 누수 흔적, 결로, 베란다 창틀 상태 등을 직접 확인해야 한다.

점검해야 할 주요 항목은 다음과 같다.

• 화장실 배수 속도
• 싱크대 아래 배관 누수
• 창문 실리콘 균열
• 결로 자국
• 환기구 상태

작은 문제처럼 보이지만 실제 거주 시 불편함이 크게 발생한다.

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■ 관리비의 구성 항목과 평균치를 반드시 확인해야 한다

전월세를 선택할 때 월세만 보고 판단하면
관리비가 예상보다 크게 나와 총비용이 올라가는 경우가 많다.
특히 관리비에 포함되지 않은 개별 항목이 있는지 확인하는 것이 중요하다.

예를 들어,

• 난방 개별 또는 중앙
• 수도 요금 포함 여부
• 청소비·승강기 유지비
• 주차비 별도 여부

이 항목들이 포함되는지에 따라 총 비용이 달라진다.
관리비 고지서를 보여달라고 요청하는 것이 가장 정확하다.

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■ 계약 기간 중 집을 매매할 계획이 있는지 확인하는 것이 필요하다

임대인이 집을 판매할 계획이 있다면
전월세 계약 중간에 새로운 집주인이 바뀔 수 있다.
이 상황은 보증금 반환 위험과는 별개지만
새로운 집주인이 조건을 바꾸려고 할 가능성이 있어
미리 상황을 확인하는 것이 좋다.

매매 계획이 있다면
전입일자와 확정일자 절차를 더 빠르게 진행해
권리 보호 순서를 확보해야 한다.

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■ 보증금 반환 보험은 선택이 아닌 ‘보험적 안전장치’로 보는 흐름이 많다

보증금 반환 보험은 과거에는 선택 분위기였지만
요즘은 위험을 줄이기 위한 필수 요소로 보는 흐름이 많다.
보험료 부담이 크지 않고
특히 보증금 규모가 크거나 근저당이 많은 집은 더욱 안정적이다.

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■ 실제로 문제가 많이 발생하는 상황 요약

전월세 계약에서 자주 발생하는 문제는 이렇다.

1. 근저당이 많아 보증금이 뒤로 밀리는 상황
2. 소유자가 아닌 사람과 계약한 경우
3. 전입·확정일자를 늦게 받는 경우
4. 내부 점검 없이 계약하는 상황
5. 관리비 변동에 대한 설명 부족
6. 임대인의 매매 계획 미확인

이 조건들을 피하면 대부분의 문제는 예방된다.

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